Immobilier : les fondamentaux à connaître AVANT d'investir

Vous voulez investir dans l'immobilier ? Vous êtes novice et vous connaissez mal ce type de placement ? Pas de problème ! De la définition de vos objectifs aux avantages fiscaux, en passant par le choix du bien et la recherche du locataire, retrouvez dans cet article complet tous nos conseils pour bien démarrer votre carrière de propriétaire-bailleur.

I] Investissement immobilier : comment bien démarrer

Investissement immobilier locatif

Vous misez sur la pierre pour constituer un patrimoine et sécuriser votre avenir ? Excellente idée. Vous devez donc rechercher un bien appelé à prendre de la valeur au fil du temps, qui vous permettra d'encaisser des loyers pour arrondir vos fins de mois (ou une plus-value lors de la revente), et vous pourrez aussi bénéficier, le cas échéant, d'avantages fiscaux intéressants. Votre investissement immobilier, comme tous placements, ne doit donc pas s'improviser. C'est une affaire qui peut en effet impacter significativement vos finances (en positif, ou en négatif si mal préparé). Ce dossier détaille donc le parcours classique d'un investisseur, et vous donne les clés pour mener à bien vos premières opérations.

L'immobilier d'entreprise et commercial

Pour ma part, j'investis principalement dans de l'immobilier à la destination des entreprises ou pour un usage commercial.

Si ce créneau est nettement moins important que celui de l'immobilier résidentiel, il présente néanmoins de nombreux avantages. En effet, en tant qu'investisseur, vous êtes mieux protéger dans le cadre d'un bien à usage commercial. Le secteur de l'immobilier d'entreprise et commercial est également une niche plus rentable que l'immobilier résidentiel.

L'immobilier résidentiel

A ce stade, je ne possède pas de bien immobilier à usage résidentiel. En France, je trouve que la législation ne protège pas suffisamment le propriétaire (ce qui n'est pas forcément le cas partout dans le monde, puis notamment en Amérique du Nord, les propriétaires sont mieux protégés), et que les rendements locatifs dans le résidentiel restent souvent inférieurs à ceux de l'immobilier d'entreprise et commercial.

Mais il s'agit-là d'une position très personnelle, qui est d'ailleurs probablement amenée à évoluer dans le temps (même si je pense réserver l'essentiel de mes investissements dans le commercial, compte tenu de ce que je vous ai indiqué au paragraphe précédent). Néanmoins, de très nombreux investisseurs réussissent très bien dans le résidentiel également, je n'exclue donc pas d'investir dans l'immobilier résidentiel également.

Réussir son projet immobilier : l'infographie pour tout comprendre en 2 min

Quel que soit votre projet d'investissement, quel que soit votre budget ou votre situation géographique, l'infographie ci-dessous devrait vous aider à mieux appréhender vos futurs investissements. Elle vous aidera, je l'espère, à passer à l'action et à investir dans l'immobilier. Mais elle vous présente en tout cas les étapes clés du parcours classique d'un investisseur immobilier.

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Investissement immobilier : comment bien démarrer

II] Immobilier : les 7 erreurs majeures à éviter

L’immobilier fait parti des 3 types de placements que je peux vous recommander d'utiliser (au même titre que le rachat d'entreprises et l'acquisition d'objets d'art cotés), si vous souhaitez vous constituer un patrimoine d'actifs rentables. Valeur refuge par excellence, la pierre est en effet utilisée par des millions d’investisseurs de part le monde, depuis des générations.

L'immobilier offre notamment un effet de levier très intéressant qui consiste à utiliser l’argent de la banque pour constituer plus rapidement votre patrimoine d'actifs. Toutefois, il y existe des erreurs qui peuvent s’avérer fatales à votre projet immobilier.

Dans cet article, je vais aborder 7 de ces erreurs les plus fréquentes, et qu’il faut donc absolument éviter si vous souhaitez réaliser de belles opérations en immobilier.

Erreur N°1 : Investir dans l'immobilier en achetant cash

Vous avez les fonds disponibles pour payer votre bien immobilier sans financement bancaire ? Très bien. Mais faites néanmoins appel à de la dette bancaire pour réaliser votre investissement immobilier.

Pourquoi ? Et bien tout simplement parce qu'aujourd'hui, les taux d'intérêt sont tellement bas* que les taux d'emprunt bancaires sont quasiment toujours inférieurs au taux de rendement de votre bien locatif.

(*) rappelons que les taux d’emprunt sont à l'heure actuelle inférieurs à 2% (alors qu'ils étaient supérieur à 15% il y a une trentaine d’années !). L’économie n'a donc jamais été aussi favorable à l'emprunt bancaire dans l'optique de générer un maximum de profits sur le long terme.

Dans un tel cas de figure, il est effectivement judicieux de réaliser un prêt immobilier auprès de votre institution bancaire. Vous n’avez ensuite qu’à rembourser votre prêt grâce à vos revenus locatifs, ce qui est possible dès lors que le rendement de votre bien immobilier est supérieur à votre taux d’emprunt bancaire.

En outre, le fait d'utiliser le crédit octroyé par votre institution bancaire vous permet de profiter de ce que l'on appelle l'effet de levier : avec disons 10% d'apport (et donc 90% de dette) vous devez propriétaire de 100% d'un bien.

Pour bien comprendre ce que c'est que l'effet de levier, prenons un exemple. Si vous avez disons 100 000€ d'apport et que vous n'utilisez par l'effet de levier, vous pouvez acquérir un bien d'une valeur maximale de 100 000€. Mais si vous utilisez l'effet de levier en faisant appel à de la dette bancaire, avec le même apport, vous pouvez devenir propriétaire de biens totalisant la valeur de 1 000 000€. Soit 10 fois plus ! Et dans la mesure où votre taux de rendement est supérieur à votre taux d'emprunt, vous allez pouvoir rembourser votre crédit sans peine (à la condition de trouver des locataires solvables, bien entendu).

Erreur N°2 : Acheter sa résidence principale en premier

Un investisseur débutant dans le monde de l’investissement locatif a tendance à acquérir sa résidence principale en premier lieu. Il s’agit d’une erreur fatale à éviter, surtout si c'est votre premier achat !

Votre résidence principale est en effet un bien immobilier à part : c'est une "charge" (qui vous coûte chaque mois), et non un "actif" (qui vous génère des revenus complémentaires chaque mois).

Il est donc nettement plus judicieux de commencer par investir dans des actifs immobiliers qui peuvent générer des revenus locatifs. Au fil du temps, ces actifs pourront générer plus de profits que vous utiliserez pour financer l’achat de votre résidence principale.

Si malgré tout, vous tenez à acquérir votre résidence principale, n’utilisez alors qu’une partie de vos fonds propres et de votre capacité d'emprunt (soit moins de 33%, puisque 33% constitue la limite de votre taux d'endettement, selon les critères définis par les institutions bancaires). Utilisez le reste de vos fonds propres et de votre capacité d'emprunt pour financer des investissements locatifs de rapport.

Erreur N°3 : Investir dans l'immobilier pour défiscaliser

De nombreuses lois de défiscalisation immobilière coexistent aujourd’hui. Il s’agit de dispositifs mis en place par les gouvernements successifs afin de concentrer l’investissement des contribuables sur des domaines prioritaires.

Ainsi, vous avez les lois Pinel (pour défiscaliser dans le neuf), Censi-Bouvard (pour défiscaliser dans les résidences de services), Girardin (pour les investissements dans les territoires d'Outre-mer), Malraux (pour les monuments historiques), Demessine (pour le tourisme dans les zones rurales) ; toutes ces lois ayant succédé à d'anciennes versions, telles que les lois Duflot et Scellier (les ancêtres de la loi Pinel), ou encore la loi Besson, et j'en passe.

Un conseil : n'investissez jamais dans l'immobilier pour défiscaliser...

Pourquoi ? Et bien tout simplement parce que 1/ ces lois encadrent des biens sur des marchés merdiques... Et 2/ il existe un effet "de masse" qui fait que tout le monde achète en même temps ce type de bien pour défiscaliser, en fonction des aménagements des lois successives. Conséquences : au moment de la revente, lorsque la défiscalisation est terminée, tout le monde cherche à vendre en même temps, ce qui "inonde" le marché de la vente, et vous risquez donc de devoir "brader" votre bien pour réussir à le revendre...

Investir dans l'immobilier pour des raisons fiscales est toujours une mauvaise stratégie... Laissez ce type de placements aux "pauvres" et concentrez-vous sur des placements plus stratégiques.

Erreur N°4 : Réaliser soi-même les travaux de rénovation

Une autre erreur courante est d’effectuer vous-même les travaux de rénovation. Beaucoup d'investisseurs débutants optent en effet pour cette solution par mesure d'économie à court terme.

Alors si vous allez certes réaliser une économie financière, vous allez surtout y perdre votre temps... Or rappelez-vous que votre temps constitue la ressource la plus précieuse pour améliorer votre avenir d’un point de vue financier. N'hésitez donc pas à déléguer les travaux à un prestataire (tout en gardant œil sur l'avancée des travaux), et dépensez votre temps dans des activités à plus forte valeur ajoutée, notamment en créant de nouveaux actifs (création d'entreprises ou de sites Internet rentables) ou en investissant dans de nouveaux projets immobiliers.

Savoir faire travailler les autres pour soi est l'une des clés du succès. Jamais vous ne verrez Bill Gates poser la moquette dans l'immeuble qu'il vient d'acheter, ou Elon Musk faire la peinture dans le site industriel qu'il vient d'acquérir... Ou alors, ils ont vraiment du temps à perdre ce jour-là... A long terme, c'est infiniment plus rentable de se concentrer uniquement sur les opérations à très forte valeur ajoutée.

Erreur N°5 : Ne pas prêter suffisamment attention aux détails avant d'acheter

L’immobilier est un marché très concurrentiel. Si vous débutez dans l'immobilier, dites-vous que vous êtes peut-êtes face à des personnes qui ont des dizaines d'années d'expérience en la matière... Donc s'ils sont vendeurs à tel prix, c'est probablement qu'ils font une bonne affaire avec vous...

Et pire que cela, certains intervenants sur le marché de l'immobilier (notamment les courtiers, intermédiaires, et autres agences immobilières) sont parfois prêts à tout pour réaliser une vente : omettre de vous parler de certains vices cachés, ou de l'autoroute qui est en projet de construction juste à côté du bien que vous visitez... cela pouvant parfois friser la faute professionnelle....

Pour éviter ces désagréments, faites preuve de vigilance. Si vous souhaitez investir dans l'immobilier, restez infiniment prudent et accordez une importance capitale aux détails avant de conclure l'achat.

Erreur N°6 : Ne pas tester la demande locative avant l'acquisition du bien

Avant de finaliser votre investissement, pensez à effectuer un test sur la demande locative. Pour ce faire, passez une annonce de votre bien et déterminez le tarif de location en fonction de la demande. Cela vous permettra de valider qu'il y a une réelle demande pour le bien que vous envisagez d'acheter.

Rappelons que nombreuses sont les solutions pour tester la demande locative. Vous pouvez faire usage d’Internet, par le biais des sites d’annonces. Dans votre message, annoncez le prix de votre bien locatif. Prenez toujours en compte l’intérêt du locataire pour votre bien.

En cas de réponse négative, retravailler votre offre de location. Étudiez les points faibles de votre message. Dans cette démarche, étudiez le nombre de logements vacants dans votre région avant de valider l’achat immobilier. Si le nombre est supérieur à la moyenne, choisissez un autre emplacement pour votre bien locatif.

Erreur N°7 : Surestimer sa capacité d'endettement ou de remboursement

Une autre erreur à éviter est de surestimer votre capacité d’endettement. Sachant que le banquier auquel vous vous adressez se base uniquement sur les preuves matérielles que vous lui accordez. Pour mieux comprendre votre capacité d’endettement, inspectez vos habitudes de consommation. Dans le jargon bancaire, vous devez avoir un compte en vert. En d’autres termes, vous devez profiter d’un revenu régulier avant de vous lancer dans le prêt immobilier. Avant de finaliser votre emprunt, pensez à solliciter les avis d’un courtier en crédit.

Les banques doivent, par ailleurs, penser à leur intérêt. Sachez instaurer une relation de confiance avec votre institution bancaire. Pour ce faire, il faut vous plier à leurs conditions, soit, accepter un taux d’intérêt supérieur, souscrire une assurance avec l’organisme de caution d’assurance rattachée à la banque.

Pour finir, le locataire constitue un risque dans le monde de l’investissement dans l’immobilier locatif. Pour contourner ce risque, établissez une attestation locative incluant le montant de loyer hors charge auprès d’une agence immobilière. Souscrivez ensuite un contrat incluant des couvertures nécessaires (assurance loyers impayés et carence locative) auprès d’une société de garantie de loyers impayés.

III] Développer son patrimoine immobilier

Comment augmenter considérablement sa capacité d'endettement

Comme nous l'avons vu dans la première partie de cet article (cf. infographie), la capacité d'endettement se calcule comme le rapport entre vos charges financières mensuelles et vos revenus disponibles.

Pour augmenter votre capacité d'endettement (et donc vous permettre d'investir dans l'immobilier encore davantage), c'est très simple : vous pouvez soit réduire vos charges, soit augmenter vos revenus.

S'il est possible de jouer sur les charges mensuelles, c'est à dire réduire votre "train de vie", il est beaucoup plus judicieux de jouer sur la seconde variable, à savoir augmenter vos revenus disponibles.

Comment ? Et bien tout simplement en vous créant une source de revenus complémentaires. Nous avons beaucoup rédigé à ce propos sur ce site, et voici quelques liens qui pourront vous être utiles si vous cherchez à vous créer une récurrence de revenus, en parallèle de votre activité principale :
- Vivre de son blog
- Créer une entreprise en partant de zéro
- Se créer une récurrence de revenus sur le web

Comment bénéficier au mieux de l'effet de levier avec l'immobilier

L'effet de levier est une stratégie utilisée par de nombreux investisseurs et entrepreneurs afin de démultiplier les effets d'une action (comme par exemple de démultiplier le rendement d'un capital investi. Pratique pour investir dans l'immobilier ! Pour prolonger cette discussion, et notamment au sujet de l'effet de levier, et de son utilisation en économie (dans l'immobilier ou l'entrepreneuriat), je vous invite à vous inscrire en ligne pour recevoir 1H de formation gratuite pour apprendre, entre autres choses, comment utiliser à son avantage les impacts positifs de l'effet de levier.



N'hésitez pas à vous inscrire, c'est gratuit, et je vous transmets autant d'informations qu'il est possible d'en transmettre en 1H de temps. Je vous dis à très vite dans la formation.

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