Comment ouvrir une agence immobilière : le guide complet

Vous êtes passionnés par les vieilles pierres et vous souhaitez ouvrir une agence immobilière ? Dans ce secteur, les exigences en matières d’investissement et de formalités administratives sont très spécifiques, et ne sont notamment pas les mêmes que si vous souhaitez vous lancer en tant qu’agent immobilier, ou même en tant que marchand de biens. Dans cette fiche pratique, nous allons donc clarifier tout cela, afin de faire de votre projet de création d’agence immobilière une réussite à long terme.

Ouvrir une agence immobilière

Le marché de l'immobilier vous fascine, et vous avez un sens naturel du contact humain ? Ouvrir une agence immobilière pourrait vous permettre d’accéder à une rémunération très attractive à condition de se poser les bonnes questions avant de se lancer dans l’aventure et de bien préparer votre projet. De la préparation du projet à la fiscalité, en passant par les formalités de création d'une agence immobilière, voici les étapes pour réussir. En effet, mieux vous serez armés, plus vos chances de réussite seront importantes.

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Étape 1 : Réfléchir à son projet AVANT d'ouvrir une agence immobilière

Le marché des agences immobilières en France : tendances et chiffres clés

En France, un million de transactions immobilières sont effectuées tous les ans, et un tiers d’entre elles passe par un professionnel de l’immobilier. Du côté des particuliers, on estime qu’une famille française change de logement en moyenne tous les sept ans et 70% des transactions sont réalisées en agence.

Du côté de l’immobilier professionnel, le montant des investissements immobiliers s’élève entre 25 et 35 millions d’euros chaque année. La valeur du chiffre d’affaires du marché immobilier est de 85 milliards d’euros (2/3 en transaction immobilière et 1/3 en administration de biens).

En plus des changements de logement, il ne faut pas oublier que l’immobilier est aussi un des placements préférés des français, car il est toujours considéré comme une «valeur refuge». Un atout de plus pour le secteur !

Agence immobilière : baromètre d'attractivité
L’envie d’ouvrir votre propre agence immobilière vous trotte dans la tête depuis quelque temps mais vous seriez plus rassuré après avoir réalisé une étude de marché approfondie de votre secteur. On vous dit tout !
Evolution de la requête depuis 2004

Sources : Google Trends

Requête analysée : « acheter un bien immobilier »

Mise à jour : 01/04

Baromètre d’attractivité du secteur
Rémunération
Temps libre
Compétences
Investissements

Sources : Etude de marché réalisée par l’équipe DVV

Mise à jour : 22/04

En France, le marché de l’immobilier reste perçu comme une valeur refuge en terme de patrimoine. Ce secteur, bien que soumis à des crises ou des tensions passagères reste extrêmement porteur et durable à long terme. Les acteurs du secteur des agences immobilières profitent donc de tout son potentiel.

Immobilier : données statistiques structurelles
Monter une agence immobilière ne se fait pas sur un coup de tête. C’est un projet qui demande réflexion et préparation. Voici quelques chiffres saillants dans le secteur de l'immobilier et des agences immobilières en France : quels sont les enjeux économiques, marketing ou financiers majeurs dans ce secteur ? Jetons donc un coup d'œil rapide sur les grandes tendances de cette industrie.
62%

62% : c’est la part de transactions de logements réalisées par les professionnels de l’immobilier.

60%

60% : c’est la part de femmes travaillant dans le secteur de l’immobilier.

35%

35% : c’est la part des locations vides du secteur privé gérées les professionnels de l’immobilier.

Source: Données recueillies par DVV

Mise à jour:

Attention néanmoins, le secteur de l’immobilier est très dépendant de son lieu d’implantation et du contexte local. D’une région à une autre, d’une ville à une autre, il peut exister des variations au niveau des prix, des délais et des comportements d’achat. Il est important d’analyser certains paramètres externes, comme les données du marché local et la concurrence avant de se lancer :

- Quel est le nombre des transactions immobilières dans votre secteur ?

- Quel est le prix moyen des transactions ?

- Quelle est la part de chaque produit type parmi ceux disponibles ?

- Quel est l’indice des loyers ?

- Quelles sont les données démographiques dans votre zone d’implantation ?

- Combien existe-t-il déjà d’agences immobilières concurrentes ?

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Avez-vous les qualités et les compétences nécessaires ?

Les qualités d'un bon agent immobilier sont sa patience, son professionnalisme, sa capacité à dénicher les bonnes affaires et son sens de l'humain.

L'agent immobilier doit évidemment connaître parfaitement le marché local de l'immobilier sur lequel il intervient (prix au m² en fonction des quartiers et du type de biens, tendances de fonds...etc.), mais sa formation lui a aussi donné toutes les clés pour savoir mettre en relation acheteurs et acquéreurs, et faire en sorte que les deux parties puissent trouver un terrain d'entente au niveau du prix. L'agent immobilier doit donc être un habile négociateur.

L'agent immobilier doit par ailleurs être intègre. Il est en effet tenu à un devoir d'information et de conseil envers l'acquéreur (mais aussi vis à vis du vendeur au sens de l’article 1382 du Code Civil), ce qui lui impose en particulier de veiller à la correcte désignation des éléments susceptibles d'influer sur le consentement des parties.

Créer une agence immobilière en ligne : est-ce rentable ?

Limiter les coûts fixes liés à une agence physique avec pignon sur rue, possibilité d'accueillir un nombre illimité de clients sur Internet (ce qui est bien évidemment impossible en agence)...etc. Les avantages de créer une agence immobilière en ligne sont bien réels.

En témoigne le succès de l'agence immobilière en ligne IMMO POP qui propose un forfait fixe de commission à 3.900€ (et donc sans commission variable), et ce, quelle que soit la valeur du bien.

Source : www.immo-pop.com

Si ouvrir une agence immobilière en ligne vous coûtera moins cher, vous devez néanmoins vérifier (par le biais d'une étude de marché ou d'un business plan) que cela vous permettra de toucher un public suffisamment large afin de réaliser un nombre de transactions suffisant pour que votre agence immobilière soit rentable. Des investissements seront donc nécessaires dans un site web de qualité, mais aussi dans des opérations récurrentes de référencement.

Aussi, vérifiez que cela est en adéquation avec votre projet personnel : quelles prestations envisagez-vous de proposer dans votre agence immobilière ? Quelle sera votre zone d’installation géographique ? Quel plan marketing/communication allez-vous mettre en place ?

Agence immobilière : investissements à prévoir et rentabilité
En synthétisant les cas sur lesquels nous avons travaillé, on peut estimer que le nombre de ventes par collaborateur d'une agence immobilière est de 11 transactions par an, que le taux moyen d'exclusivité est de 49%, que la commission moyenne est de 9.500€, et que le nombre de collaborateur moyen est de 2.8 par agence immobilière. On peut donc établir que le chiffre d'affaires moyen d'une agence immobilière en France s'établit aux alentours de 292.600€ (soit 104.500€ par collaborateur et par an). Quant aux coûts moyens liés à la création d'une agence immobilière, ceux-ci se situent (hors cas extrêmes) entre 25.000€ et 150.000€.

Pour ouvrir une agence immobilière, le budget moyen est d'environ 87.500€, et il faut en moyenne compter 25% d'apport personnel.

Le chiffre d'affaires annuel moyen d'une agence immobilière est d'environ 292.600€ (soit environ 24.400€ par mois). Quant à la rentabilité, celle-ci se situe généralement aux alentours de 11%.

Source: notaire.fr, capital.fr

Mise à jour: 2ème trimestre 2022

Étape 2 : Définir les contours de son projet

Quel diplôme pour ouvrir une agence immobilière

Pour monter une agence immobilière sans expérience professionnelle, vous devez disposer de l’un des diplômes prévus par la loi :
- Un diplôme d'État bac+3 (ou plus) en droit, économie ou commerce
- Un BTS professions immobilières ou un BTS comptabilité-gestion
- Un DUT carrières juridiques

Afin d'obtenir votre carte professionnelle, indispensable à l'exercice d'agent immobilier, vous pourrez déposer un dossier de demande à votre CCI (Chambre de Commerce et d'Industrie) locale via le formulaire CERFA prévu à cet effet (CERFA numéro 15312*03).

Monter une agence immobilière sans diplôme : est-ce possible ?

Oui, il est possible de monter une agence immobilière sans diplôme, puisque l’expérience peut (sous certaines conditions) compenser cette absence de diplôme. En effet, le fait d’avoir travaillé au moins 4 ans, à temps complet (ou une durée équivalente en cas d'exercice à temps partiel) pour un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle peut donner accès à la carte professionnelle immobilière, indispensable, comme nous l'avons vu pour ouvrir une agence immobilière.

Ouvrir une agence immobilière indépendante ou franchisée ?

Il existe 4 types d’agences qui ont chacune leurs particularités et qui peuvent plus ou moins vous convenir selon votre projet.

- L’agence indépendante : elle ne dépend pas d’un groupement franchisé d'agences. Elle travaille en autonomie et gère son propre portefeuille de clients.

- L’agence sous franchise : en immobilier une franchise regroupe plusieurs agences sous une seule et même enseigne.

- L’agence en réseau de mandataires indépendants : le professionnel indépendant travaille pour une agence ou peut rejoindre un réseau. Il ne possède pas de carte T* : il ne peut donc pas rédiger les compromis de vente.

(*) La carte T est une carte délivrée aux professionnels de l'immobilier, et qui autorise son porteur à réaliser des transactions immobilières : biens immobiliers, fonds de commerce...etc.

- L’agence en groupement d’intérêt économique : il s’agit d’un regroupement d’entreprises mettant en commun certaines de leurs activités.

Étape 3 : Rédiger le Business Plan d’une agence immobilière

Réaliser le Business Plan d'un projet de création d'agence immobilière passe par des étapes bien précises : étude du marché immobilier local, définition de la clientèle cible, analyse des ratios financiers spécifiques à votre zone de chalandise, définition de votre positionnement, développement de votre réseaux de partenaires d'affaires...etc.

En effet, l’ouverture d'une agence immobilière n’est pas une création d’entreprise comme les autres. Celle-ci implique, comme nous l'avons vu des démarches administratives et des contraintes financières spécifiques.

C'est pourquoi vous retrouverez dans nos modèles de Business Plan, tout ce dont vous avez besoin pour faire de votre projet d'agence immobilière une réussite pérenne sur le long terme. Nous disposons d'ailleurs d'un modèle spécifique pour la création d'une agence immobilière. Ce modèle de Business Plan d'agence immobilière est 100% modifiable, téléchargeable immédiatement, et sans inscription. Contrairement à certains sites qui proposent des outils de création de Business Plan en ligne et par abonnement mensuel, ici vous n'aurez rien à payer tous les mois. Vous payez une seule fois et ce document vous appartiendra définitivement, à vie.

Agence immobilière Business Plan

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Il vous sera d'ailleurs d'une aide précisions dans les phases de création et de gestion de votre entreprise puisque ce modèle contient notamment un prévisionnel financier à 3 ans, ainsi qu'un plan d'action marketing sur 3 années. Vous pourrez le modifier à l'aide de PowerPoint et le faire évoluer au fil des avancées de votre entreprise.

Sachez par ailleurs que les données qui figurent dans nos modèles sont mises à jour tous les trimestres. Donc en téléchargeant notre modèle, vous aurez instantanément accès à des données chiffrées précises et vérifiées sur le secteur de l'immobilier en général, et des agences immobilières en particuliers.

Étape 4 : Les démarches administratives pour ouvrir sa propre agence immobilière

Choisir le statut juridique de son agence immobilière

Afin d'ouvrir une agence immobilière vous allez obligatoirement devoir créer une société, c'est à dire une entité morale.

Pour ce faire, vous avez le choix entre plusieurs formes sociales : SAS et SARL si vous êtes plusieurs ; SASU et EURL si vous êtes seul. Chacune de ces formes sociales possèdent leurs caractéristiques propres. Donc pour choisir la forme sociale la mieux adaptée à votre projet, pensez à utiliser nos modèles de Business, notamment notre modèle de Business Plan d'agence immobilière.

En effet, ceux-ci contiennent tous une rubrique "Montage financier et juridique" qui détaille les différentes options qui s'offrent à vous, ainsi que les principaux avantages et inconvénients de chacune de ses formes sociales.

Souscrire aux garanties obligatoires

Ouvrir une agence immobilière est conditionnée à la souscription de deux types de garanties qui sont toutes les deux obligatoires :

- Une assurance responsabilité civile professionnelle qui vise à couvrir tous les risques de sinistres liés à l’engagement de la responsabilité civile de votre agence immobilière.

- Une garantie financière qui permet de certifier à vos clients qu'en cas de défaut ou de fraude, les fonds déposés dans votre agence pourront leur être intégralement restitués.

Obtenir une carte professionnelle d'agent immobilier

Avant d'ouvrir votre agence immobilière, comme nous l'avons vu, vous devez au préalable obtenir une carte professionnelle. Deux types de cartes peuvent être délivrées par la Chambre de Commerce et d'Industrie. Il s'agit des cartes T ou G.

La carte T autorise son porteur à réaliser des transactions immobilières (biens immobiliers et fonds de commerce). La carte G quant à elle autorise l’exercice de la gestion locative des biens des clients. Afin d'ouvrir votre agence immobilière dans les meilleures conditions, il est bien évidemment idéal de posséder ces deux cartes professionnelles.

Conclusion de cette fiche pratique : les besoins dans l’immobilier seront toujours présents. En effet, il y aura toujours des gens qui souhaiteront vendre leurs biens, et d'autres qui souhaiteront en acheter, et il faudra toujours un intermédiaire entre les deux pour les mettre en relation. Il s'agit donc d'un marché de renouvellement, certes cyclique, mais même en période "crise", il y aura toujours des transactions à réaliser. Nous vous conseillons néanmoins de bien ficeler votre projet de création d'agence immobilière au travers d'un Business Plan précis et d'une Étude de Marché sérieuse.

Pour continuer d'apprendre :

- Réussir son Business Plan : le guide complet

- Réussir l'Étude de Marché : mode d'emploi

- 101 idées de nouveaux business rentables

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